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开发“农业+”项目怎么“拿地”?最全报批流程请收好

发布时间:2021-10-02 人气:

本文摘要:“农业+旅游”是现在国家鼎力大举支持的偏向,但前提是“拿地”要规范,否则一旦违规操作,得不偿失。今天我们就从国有建设用地报批法式、团体建设用地报批法式、农用地转用基本流程三个方面来举行一番梳理。一、国有建设用地报批法式①建设用地审查报批法式1.建设单元向项目建设用地所在地的市、县领土资源主管部门提出用地申请,填写《建设用地申请表》,并按划定提交相关申报质料。 2.用地申请切合土地治理法执法法例和政策划定、质料齐全的,市、县领土资源主管部门受理用地申请。

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“农业+旅游”是现在国家鼎力大举支持的偏向,但前提是“拿地”要规范,否则一旦违规操作,得不偿失。今天我们就从国有建设用地报批法式、团体建设用地报批法式、农用地转用基本流程三个方面来举行一番梳理。一、国有建设用地报批法式①建设用地审查报批法式1.建设单元向项目建设用地所在地的市、县领土资源主管部门提出用地申请,填写《建设用地申请表》,并按划定提交相关申报质料。

2.用地申请切合土地治理法执法法例和政策划定、质料齐全的,市、县领土资源主管部门受理用地申请。3.受理用地申请后,市、县领土资源主管部门报请市、县人民政府依法推行“见告、听证、确认”等征前法式,同时,拟订农用地转用方案、增补耕地方案、征收土地方案和供地方案,体例建设项目用地呈报说明书,并组织体例其它相关用地报件质料。

4.市、县领土资源主管部门组织体例的相关报件质料,报经同级人民政府审核同意后,由市、县人民政府向上一级人民政府呈报用地请示。同时,由市、县领土资源主管部门制作建设用地报盘,通过远程网上申报系统,将用地报件质料报送上一级领土资源主管部门审查。

5.用地报件质料按法式逐级上报审查、呈报有审批权的人民政府及领土资源主管部门审查、批准。〔注:单独选址项目用地和都会(城镇、工业)分批次建设用地报批法式存在差异〕②建设用地审查报批要求1.用地报件质料形式、内容齐全,切合用地申报划定;2.用地切合国家工业政策、供地政策和行业用地尺度;3.用地切合土地使用总体计划,落实土地使用年度计划;4.落实耕地占补平衡;5.切合国家、省相关划定(单独选址和批次用地)。

③建设用地报件质料目录单独选址项目建设用地单元申请用地应提交的文件质料包罗:(1)用地申请表(原件);(2)项目可行性研究陈诉批复(或批准、存案文件)、开端设计批复(或有关部门审查确认意见)(原件或复印件);(3)建设项目用地预审意见(原件或复印件);(4)地质灾害危险性评估陈诉专家审查意见及陈诉扉页、陈诉体例单元资质证书复印件、评审专家名单(原件或复印件);(5)项目建设压覆矿产资源查询证明质料;涉及压覆矿产资源及矿业权的,需提交项目建设业主单元已与矿业权人就压矿赔偿问题协商的说明、有关市县人民政府做好压矿赔偿协调事情的答应函(原件);(6)有资质的单元出具的拟征(占)用土地的勘察定界技术陈诉书和勘察定界图(原件);(7)环保、建设(计划)、社保、林业(占用林地)等有关部门审核(批复)同意文件质料(原件或复印件);(8)占用耕地涉及增补耕地的,出具《新增耕地及格证》及附件;增补耕地为委托增补的,需提供委托增补耕地协议及耕地开垦费缴纳凭证(原件或复印件);(9)建设用地审查表(针对公路、铁路项目),超出用地尺度的,须举行专门说明(原件);(10)土地复垦方案评审批复存案文件(原件或复印件);(11)项目选址涉及自然掩护区、风物胜景区、水源地掩护区以及执法法例划定不得占用的其它区域土地的,须提交有权限的主管部门的审核(批复)同意的文件质料;项目建设涉及占用文物掩护单元掩护规模和建设控制地带土地的,须提交有权限的文物主管部门出具的拟用地是否占压重要文物掩护单元的说明及是否同意用地的意见(原件或复印件)。二、团体建设用地报批法式①管理条件1.项目用地申请单元具有申请团体建设用地资格2.切合土地使用总体计划和城镇计划3.占用耕地的,已落实耕地增补措施4.切合国家的土地供应政策5.土地界址、地类、面积清楚,权属无争议6.申请用地面积切合建设用地尺度和集约用地的要求7.建设项目已经发改委等部门审核同意8.占用林地已经林业主管部门审核同意9.存在违法用地的,已依法查处②应提交的质料1.用地申请书;2.建设项目立项存案证明文件、可行性研究陈诉批复、开端设计批复、年度投资计划;3.计划部门提供的计划设计条件及附图或建设用地计划许可证及附图;4.土地权属泉源资料;5.地籍观察表复印件;6.营业执照、法人资格证书、身份证复印件;7.图件:界址点坐标结果表、勘察定界图、土地使用现状图、位置图、建设项目总平面图。③团体建设用地审批法式1、项目立项。用地单元到区、县发改部门管理建设项目立项手续,取得项目审批(批准、存案)文件。

2、计划审批。用地单元到区、县计划建设部门管理项目计划批准文件,取得建设用地计划许可证、计划设计要点、计划部门审定的建设项目计划平面部署图。

3、签订用地协议。用地单元与团体土地所有者和原使用者签订使用团体建设用地的协议,或取得团体土地所有者和原使用者书面同意。4、用地申请。

用地单元携相关质料,向所在区、县的领土资源分(县)局提出用地申请。5、勘察定界。分(县)局开具勘察定界联系单,并凭据计划批准用地规模勘察定界。

6、审核报批。分(县)局对是否切合土地使用计划和用地条件举行审核,审核同意后报所在区县人民政府审批。7、核发证书。区县人民政府批准后,领土资源分(县)局核发用地批准通知书,用地单元凭用地批准通知书等相关资料,申请团体建设用地土地挂号,管理《团体建设用地使用权证》。

8、上报存案。供地完成后,各分(县)局应上报市局存案,并在(各)建设用地全程跟踪治理系统《团体建设土地使用》中录入有关供地情况。

三、农用地转用基本流程农用地是指直接用于农业生产的土地,包罗耕地、林地、草地、农田水使用地、养殖水面等;建设用地是指制作修建物、构筑物的土地,包罗城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。国家严格限制农用地转为建设用地。通常建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,都必须依法管理农用地转用审批手续。

①预选切合计划的农用地农用地转用必须切合土地使用总体计划、都会建设总体计划和土地使用年度计划中确定的农用地转用指标。都会和乡村、集镇建设占用土地,涉及农用地转用的,还应当切合都会计划和乡村、集镇计划。不切合划定的,不得批准农用地转为建设用地。

所以要首先向领土资源局、建设部门、计划部门咨询该农用地是否切合上述的各项计划。▲计划必须切合原国家土地治理局公布的《土地使用总体计划体例审批划定》(《国家土地治理局令》第七号)的要求。

▲如该建设项目列入国家领土资源局编写的《限制供地项目目录》,则地方人民政府批准提供建设用地前,须先取得领土资源部许可,再推行批准手续。▲如该建设项目列入国家领土资源局编写的《克制供地项目目录》,则在克制期限内,土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件,各级人民政府也不批准提供建设用地。②体例建设项目可行性论证确认该农用地可以用于建设,再凭据建设部门的要求,举行和体例建设项目可行性论证,向建设部门提交用地申请,建设部门审查切合的,发表建设项目的《选址意见书》,用地单元应按划定缴纳选址规费。

▲其中,农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或未实施征地赔偿安置方案的,有关批准文件自动失效。

▲详细建设项目需要使用土地的,建设单元应当凭据建设项目的总体设计一次申请,管理建设用地审批手续;分期建设的项目,可以凭据可行性研究陈诉确定的方案分期申请建设用地,分期管理建设用地有关审批手续。③提出用地预审申请用地单元持该《选址意见书》向同级领土资源局提出用地预审申请,由该领土资源局核发《建设项目用地预审陈诉书》。

▲建设项目用地预审文件有效期为两年,自批准之日起盘算。已经预审的项目,如需对土地用途、建设项目选址等举行重大调整的,应当重新申请预审。▲建设用地单元申请预审,应当提交下列质料:(1)建设项目用地预审申请表(该表由原领土资源部统一划定);(2)预审的申请陈诉,内容包罗:拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、增补耕地开端方案;(3)需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究陈诉。

项目建议书批复与项目可行性研究陈诉合一的,只提供项目可行性研究陈诉。▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的,建设用地单元可直接向领土资源部提出预审申请。▲领土资源局在自受理预审申请或者收到转报质料之日起二十日内,完成审查事情,并出具预审意见。

二十日内不能出具预审意见的,经卖力预审的领土资源局卖力人批准,可以延长十日。④管理手续、缴纳审批用度用地单元凭《建设项目用地预审陈诉书》向建设部门、环保局等管理立项、计划、环保许可等手续,并缴纳各项审批用度。

▲情况掩护部门凭据《中华人民共和国情况掩护法》和(86)国环字第003号《建设项目情况掩护治理措施》对建设项目举行审批。▲某些建设项目,还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动宁静卫生预评价治理措施》予以审批。

⑤提出项目用地的正式申请用地单元再持以上审批文件,向原预审的领土资源局提出项目用地的正式申请。⑥各级政府审批领土资源局凭据土地使用总体计划、都会建设总体计划和土地使用年度计划,制定农用地转用方案、增补耕地方案、征地方案和供地方案,分差别类型,经各级人民政府审批。

▲根据《土地治理法》有关划定,建设占用土地,农用地转为建设用地的审批权限:省、自治区、直辖市人民政府批准的门路、管线工程和大型基础设施建设项目,国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地,由国务院批准。在土地使用总体计划确定的都会和乡村、集镇建设用地规模规模内,为实施该计划而将农用地转为建设用地的,按土地使用年度计划分批次由原批准土地使用总体计划的机关批准。在已批准的农用地转用规模内,详细建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

上述以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。▲征收土地的审批权限:征收基本农田、基本农田以外的耕地凌驾35公顷(525亩)或其他土地凌驾70公顷(1050亩)由国务院批准,其余由省、自治区、直辖市人民政府批准。除此之外的单独选址建设项目,涉及农用地转用和土地征收的,报省级人民政府批准,其中征收土地面积凌驾省级批准权限的,土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的,必须报国务院批准。

▲其中,如占用农用地没有涉及占用耕地的,则不需制定增补耕地方案;农村团体经济组织占用本团体农用地和单元占用国有农用地的,不需制定征地方案。⑦管理征地手续由领土资源局详细卖力对该农用地的所有权人和使用权人举行征用,签订赔偿安置协议,按征地法式管理征地手续。

▲其中,征用土地的各项赔偿,应在征地赔偿安置方案批准之日起3个月内,由用地单元全额支付。用地单元未定期全额支付到位的,政府不发放建设用地批准书,农村团体经济组织和农民有权拒绝建设单元动工用地。

如征用农村团体土地,征地赔偿款也可由领土资源局委托用地单元直接向被征地农村团体经济组织支付。▲国家征用土地的,依照法定法式批准后,由县级以上地方人民政府予以通告并组织实施。▲征用土地的,根据被征用土地的原用途给予赔偿。

征地赔偿包罗土地赔偿费、安置津贴费、青苗赔偿费和地上附着物赔偿费。征用耕地的土地赔偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置津贴费,根据需要安置的农业人口数盘算。

需要安置的农业人口数,根据被征用的耕地数量除以征地前被征用单元平均每人占有耕地的数量盘算。每一个需要安置的农业人口的安置津贴费尺度,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。可是,每公顷被征用耕地的安置津贴费,最高不得凌驾被征用前三年平均年产值的十五倍。

土地赔偿费和安置津贴费的总和不得凌驾土地被征用前三年平均年产值的三十倍。⑧领取用地批准文件领土资源局凭据批准的供地方案,在征地的赔偿、安置津贴完成后,向用地单元发出批准用地文件和《建设用地批准书》,被征地单元应在划定的期限内交出土地。

⑨缴纳出让费,获得土地适用权签订条约并按约缴纳用度后,用地单元才真正获得该土地的使用权。康养工业是当下政府与市场机构聚焦的重要工业,也是各大房企转型的重要路径。但康养项目开发模式及细分产物极多,所以在开发历程中也会遇到诸多问题?拿地、地产去化、商业模式、开发计谋、体系搭建、运营......。


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